リスクを知れば怖くない!不動産投資で失敗しないために知っておきたい9つのリスク

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不動産投資で失敗しないために知っておきたい9つのリスク

ちわっす豊作なすびっす。

 

不動産投資は長期的に資産を形成するために有効な投資です。サラリーマンであれば、本業に勤しみながら不動産賃貸業を副業として行っている人も多くいます。私も都心マンションの1室を3つほど区分所有しており、毎月家賃収入からローンの返済や管理費を引いても収支がプラスになっています。ローンの返済が終了すれば、その分収入も増えていくので、将来の年金代わりになるおいしい投資です。

 

しかし、投資なのでもちろんリスクがあります。リスクは確かに怖いですが、知っていれば対策が打てるので怖くなくなります。そこで、今回は不動産投資で失敗しないために知っておきたい9つのリスクについて書きます。

 

①悪い物件を買ってしまうリスク

悪い物件を買ってしまうと、入居者がなかなか決まらずに空室ばかりになる、リフォームや修繕などの出費がかさむ、といったことがおきます。

リスクを軽減するためには、不動産物件の良し悪しを見分ける知識をなるべく多く身に付けることです。マンション価格の相場や築年数、最寄駅の乗降者数など、指標はたくさんあるに越したことはありません。

②空室リスク

空室になってしまうと、家賃収入がなくなります。なので、不動産経営をするにあたり、空室はどうしても避けたいリスクのうちの1つです。しかし、借主は退去日の1ヶ月前までに予告すれば退去可能なので、避けては通れないリスクとなります。

リスクを軽減するためには、優良物件を購入する、人気のあるエリアで物件を購入する、物件の魅力を高める、家賃を値下げする、所有する物件数を増やす、空室保証を利用することです。

特に所有する物件数を増やすことは分散投資になるので、リターンを増やしながらリスクを抑えることができます。

③滞納リスク

入居者がいるのに家賃が入ってこない時は滞納になります。滞納になってしまうと、家賃収入がなくなるので、避けたいリスクのうちの1つです。

リスクを軽減するためには、入居者審査を厳しくする、滞納保証サービスを利用することです。

金利上昇リスク

不動産の考え方に「イールド・ギャップ」というものがあります。イールド・ギャップとは、不動産の利回りから借入金利を差し引いた数値のことです。例えば、不動産の利回りが5%、借入金利が2.5%だとすると、イールド・ギャップは不動産利回り5%-借入金利2.5%=イールド・ギャップ2.5%ということになります。

イールド・ギャップが高ければ高いほど、家賃収入からもろもろを差し引いた残りの収益が多くなります。つまり、借入金利が高いとイールド・ギャップが低くなり、借入金利が低いとイールド・ギャップが高くなります。なので、借入金利が上昇すると、収益が低くなるということが起きるのです。

リスクを軽減するためには、金利変動を見込んだ収支計画を立てる、固定金利で資金を調達する、不動産投資のタイミングを見計らうことです。

⑤値下がりリスク

不動産価格は、主要都市だけが上昇し、地方では下落するという二極化現象が進んでいます。人口減少が進むと需要が減るので、不動産価格は今後上がり続けないだろうと想定されます。建物については、減価償却の考え方に基づき、その価値は下がっていきます。

リスクを軽減するためには、値下がりリスクの少ない好立地物件や条件を選ぶ、管理をきちんと行うなど収益性を確保する、区分所有を避ける、利回りをキープすることです。

しかし、値下がりリスクは不動産の売買を行う時にはリスクをなりえますが、長期で運用して家賃収入を得るためであれば、ほとんど影響を受けません。

流動性リスク

不動産は流動性が低く、売りたい時にすぐに売れないリスクがあります。

リスクを軽減するためには、投資のポートフォリオを不動産に偏らないようにし、流動性の高い預貯金、株、債券などの投資も行うことです。

地震・火事・津波などの災害リスク

災害リスクは事業を行う上で避けては通れないリスクです。

リスクを軽減するためには、強度の高い物件を所有する(木造・軽量鉄骨<重量鉄骨<鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートの順に強度が高い)、損害保険に加入する、複数地域の物件を購入してリスクを分散することです。

⑧住人のトラブル、犯罪、自殺、孤独死などの人的リスク

ある意味で最も厄介なのが人的リスクです。強盗、殺人、自殺、孤独死といった被害が大きなものから、音楽などの騒音、ゴミの臭い、近隣同士のいさかい、ペット飼育の契約違反などの比較的ありがちなトラブルまで、実に様々な人的リスクが潜んでいます。

リスクを軽減するためには、入居者の審査を厳格にする、各種保証サービスを利用する、セキュリティ設備を導入することです。

⑨カントリーリスク

カントリーリスクとは、国の政治経済や社会問題に関連した起こるリスクのことを言います。例えば、急激なインフレ、デフォルト(債務不履行)、内乱や革命などの政治不安、警察や行政の腐敗、宗教や民族間の対立などです。

特に日本では、大量に発行している国債が暴落して、国がデフォルト(債務不履行)に陥ることが考えられます。円の価値が暴落し、激しいインフレに見舞われる可能性もあります。

地政学リスクもカントリーリスクに入ります。日本で言えば、中国や韓国、北朝鮮との関係が悪化し、経済や企業活動に影響が出ることが考えられます。

不動産投資は長期間の運用を前提としているため、カントリーリスクは避けたくても避けられないです。どの国にもリスクは存在するので、日本で不動産投資をするのに抵抗がある人は海外不動産投資をおすすめします。

ただ、「自分がわからないものには投資しない」が投資の原則です。

 

いかがだったでしょうか?リスクを知っていれば、対策を打てるので失敗することはありません。不動産投資で失敗しないためには、リスクを知ることが重要です。

 

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もう少し実践的な内容が読みたい方は、こちらの本がおすすめです。節税対策の方法や減価償却の考え方、銀行の融資をもらいやすくするテクニックが書かれています。

不動産投資の学校 実践編

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不動産投資は長期的に資産を形成するのに有効な投資手法なので、関心のある方はぜひ参考にしてください。